Кто сдает дом?

Кто сдает дом?

Параллельно с основным бизнесом Константин решил сдавать дом в подмосковной деревне Рыбаки, доставшийся ему от родителей. Двухэтажный коттедж площадью 150 кв. м с территорией 15 соток, беседкой и прудом он сдал семье на долгосрочной основе. Но эксперимент оказался не слишком успешным — всего за два года арендаторы успели «убить» коттедж. Курепин сделал ремонт и начал сдавать дом через «Авито» посуточно. По будням коттедж обычно пустовал, зато почти каждые выходные удавалось зарабатывать около 10 тыс. руб.

В 2011 году Курепин купил еще один коттедж у друга семьи недалеко от горнолыжного курорта Сорочаны. «Человек много лет жил за границей, и этот дом был для него дырой в кошельке. Поэтому он очень обрадовался, когда я предложил выкупить дом, пусть и дешевле рынка», — вспоминает Константин. Трехэтажный коттедж площадью 250 кв. м с бассейном, сауной и 14 сотками земли достался предпринимателю всего за 3,5 млн руб. Еще около 1,5 млн руб., взятых в кредит, ушло на ремонт. Новую недвижимость предприниматель также начал сдавать посуточно — этот дом приносил Константину уже 20 тыс. руб. за выходные.

В 2012 году подработка превратилась в полноценный бизнес. К Курепину обратилась знакомая, которая несколько лет назад построила шесть коттеджей в подмосковной деревне Мышецкое под Солнечногорском, планируя их продать. Но кризис обрушил спрос на недвижимость, и дома простаивали. Узнав, что Курепин уже сдает два собственных дома, она предложила ему взять эти коттеджи в управление. Константин заключил с владелицей договор, согласно которому он сдавал дома в аренду и следил за их состоянием. Прибыль делят пополам.

С этого момента доходы от сдачи домов начали превышать прибыль, которую приносил туристический бизнес, и Константин передал управление турагентством своей супруге. Тогда же он зарегистрировал бренд Luxury Cottage и начал управлять домами от имени своего ООО «Дрим Тур». Но по закону юридическое лицо не может сдавать жилые дома — в таком случае недвижимость нужно выводить в нежилой фонд. Чтобы «не морочиться с документами» и при этом работать легально, Курепин придумал схему: владелица домов сдавала их «Дрим Туру», а компания в свою очередь выступала посредником при сдаче недвижимости арендатору.

Основатель и владелец компании Luxury Cottage Константин Курепин (Фото: Олег Яковлев / РБК)

Бизнес на болотах

Первое время за уборку коттеджей отвечала жена Константина, а сам он работал сантехником, грузчиком и администратором. «Я до сих пор получаю от этого удовольствие — чтобы заниматься этим бизнесом, нужно быть хозяйственником до мозга костей», — говорит он. Но вскоре стало понятно, что качественно управлять несколькими коттеджами, разбросанными по Московской области, очень сложно. Предприниматель решил продать коттедж в Сорочанах и дом в деревне Рыбаки. На вырученные средства он решил масштабировать бизнес: купить собственный участок и заняться строительством. Денег не хватало, и на семейном совете было решено продать еще и квартиру в Зеленограде, в которой жила младшая сестра Константина Анна (в 2016 году она присоединилась к семейному бизнесу). Помогать стала и мама предпринимателя, которая как раз вышла на пенсию.

В покупку 3,5 га земли в деревне Покров предприниматель вложил около 5 млн руб. собственных и кредитных средств. «Участок был, мягко говоря, не в самом благоприятном месте, — признает Курепин. — Земля посреди леса, на болоте. Там даже пешком сложно было пройти, не то что строиться». На согласование документов, планов и получение разрешений ушло два с половиной года. Фундамент первого коттеджа залили только в начале 2014 года.

Но игра стоила свеч, уверен Курепин. «Коттеджи посреди леса, свежий воздух, вокруг — ни души, — хвалится он. — Мы расположили дома так, чтобы гости не пересекались, даже не видели друг друга и отдыхали максимально комфортно». Такое расположение помогло решить проблему с соседями: в Рыбаках и Сорочанах местные жители часто жаловались на шумные компании гостей. «А сейчас у нас из соседей разве что лисы, лоси и кабаны, — говорит Константин. — Они в общем-то мирные, разве что еду со столов таскают».

Внутри коттеджи тоже отличаются от обычных домов. Здесь должно быть как можно больше свободного пространства для отдыха, а значит, много гостиных и большая придомовая территория. «Важен не только комфорт, но и эстетика, — рассуждает Константин. — Наши дома рассчитаны на группы до 22 человек, и всем нужно где-то ночевать. Нужно создать как можно больше спальных мест, но в то же время не превращать спальни в казарму».

Экономика рантье

По словам Константина, строительство одного коттеджа вместимостью 10–12 человек обходится в среднем в 10 млн руб. Участок в 15–20 соток в экологичном районе Подмосковья с хорошей транспортной доступностью можно купить за 2–3 млн руб. На сам процесс строительства уходит около 5,5 млн руб., на согласования, проведение коммуникаций и строительство инфраструктуры (подъездов к дому, придомовой территории с беседками и мангалами) — еще 1,5 млн руб.

Если получать разрешения и контролировать работу бригад самостоятельно, можно сэкономить несколько миллионов. Так, для Luxury Cottage строительство шести коттеджей обошлось в 46 млн руб., 10 млн из которых Константину пришлось взять в кредит. Сейчас обслуживание кредитов обходится ему в 300 тыс. руб. «Бизнес этот не сверхприбыльный — я вложил доход от продажи имущества, кредитные средства, продолжаю инвестировать почти все заработанное. И понимаю, что окупится это дело нескоро, — признает предприниматель. — Зато это фундаментальный бизнес, который дает уверенность в завтрашнем дне — ведь построенные дома никуда не денутся». По расчетам РБК, сдача домов приносит Курепину ежемесячно около 300 тыс. руб. прибыли после выплаты банковских кредитов.

Если бизнес будет развиваться в таком же темпе, окупить вложенные средства удастся через 10–15 лет работы. Если, конечно, российские власти не будут каждый год повышать налоги на недвижимость. Если в 2015 году за 3,5 га своей земли Курепин платил 15 тыс. руб., то в 2016-м — уже 150 тыс. руб.

Январские праздники, которые приносят предпринимателю основную прибыль, делятся на три заезда: с 31 декабря по 3 января, с 3 по 6 января и с 6 по 9 января. В этом году все места раскупили еще до середины ноября. Коттедж на новогоднюю ночь обойдется в 100 тыс. руб., остальные даты — в три раза дешевле. В обычные же дни аренда стоит 32 тыс. руб. за выходные. Новогодние праздники 2015/16 года, по подсчетам РБК, принесли предпринимателю около 1,3 млн руб. выручки, в этом году он планирует увеличить новогодний оборот до 2,5 млн руб.

Спрос на этом рынке в праздники всегда превышает предложение. В целом рынок загородного отдыха в Подмосковье не заполнен, уверен Константин Курепин.

«Мы развиваем инфраструктуру на воде, и все активности у нас происходят исключительно в летний период, — рассказывает владелец яхт-клуба «Пеликан» Алексей Колмогоров. — В межсезонье и зимой сдаем все в аренду из соображений оптимизации затрат». За грядущие новогодние праздники три коттеджа на территории яхт-клуба принесут компании, по прогнозам Колмогорова, до 620 тыс. руб. выручки и до 400 тыс. руб. чистой прибыли.

Чтобы успеть привести в порядок дома между праздничными заездами, Курепин дополнительно нанимает десять уборщиц. Арендаторы оставляют депозит 10 тыс. руб., но нередко ущерб превышает эту сумму — постояльцы ломают мебель, технику и рисуют на стенах.

Основатель и владелец компании Luxury Cottage Константин Курепин (Фото: Олег Яковлев / РБК)

Китайские перспективы

Сейчас Luxury Cottage сдает 13 коттеджей: семь коттеджей в управлении (еще один владелица передала Курепину в 2016 году) в Мышецком, пять собственных домов и одна двухэтажная баня в «Жилом парке Покров». На территории в 1,5 га (остальные 2 га пока не освоены) есть пруд, который зимой превращается в каток, беседки, сеть специально вырытых каналов («чтобы как в Европе») и даже собственная ферма. «Муж моей мамы очень любит животных и постоянно заводил в доме, где они живут, то кроликов, то кур. Маме это надоело, и она отправила его разводить живность в лес, в Покров», — рассказывает Константин. Так рядом с коттеджами поселились индюки, куры, утки, гуси и один поросенок. Он пробовал было продавать яйца и мясо кроликов постояльцам, но понял, что на фермерстве много не заработаешь — вырученные деньги не покрывали даже затрат на корм. Зверинец превратился в контактный зоопарк и привлекает семьи с детьми.

Коттеджи Курепин сдает через собственный сайт, сотрудничает с рядом агрегаторов (Booking.com, TVIL, Airbnb и др.) и 40 туристическими агентствами. Агентствам предприниматель отдает 10% с каждой сделки. Он собирается застроить оставшиеся 2 га земли двухместными домиками, наладить контакт с корпоративными клиентами и туристами. Им коттеджи нужны не только на праздники.

«Многие приезжают из регионов, чтобы посмотреть Москву, но отелям предпочитают загородный дом», — рассуждает Константин. Он рассчитывает и на зарубежных туристов: представители китайских компаний, например, уже обсуждают сотрудничество с Luxury Cottage. «Сейчас популярен туристический all ​inclusive — мы будем встречать делегацию, селить людей в коттедже, предоставлять площадки для деловых переговоров и показывать Москву», — рассказывает предприниматель.

Если рассматривать отношения найма, то каждое жильё имеет свои особенности. На нашем портале вы можете найти статьи о сдаче внаем квартир и комнат.

Эта же статья посвящена сдаче внаем частных домов.

Основное отличие найма дома от найма другого жилья не в правовых особенностях, а в характере самой аренды. Как правило, дома сдаются на небольшой срок. Это может быть сезонная аренда, например, дача на лето. Или аренда на несколько дней, например, чтобы отметить какой-либо праздник.

Оформление найма дома

Если вы сдаете дом физическому лицу, то чтобы официально оформить сделку, потребуется заключать договор найма (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Как мы уже сказали, наиболее распространенный случай – наём дома на небольшой срок. В соответствии с п. 2 ст. 683, договор, заключенный на срок до 1 года, называется краткосрочным наймом.

краткосрочный договор найма дома с комментариями юриста портала и шаблоном для заполнения

Договор краткосрочного найма имеет некоторые отличия от обычного найма. К нему не применяются нормы, серьезно расширяющие права нанимателя. А именно, краткосрочный наём не позволит:

  1. Вселять временных жильцов на срок до 6 месяцев. Такое право предусматривается для нанимателя в соответствии со ст. 680 ГК РФ. А по договору краткосрочного найма вселить кого-либо, кто изначально не был указан в договоре, уже нельзя.
  2. Заключать договоры поднайма. В соответствии с ст. 685 ГК РФ наниматель может с согласия наймодателя сдать жилое помещение в поднайм. Но в краткосрочном найме эта статья также не применяется.
  3. Заменять нанимателя в договоре (ст. 686 ГК РФ).
  4. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Пожалуй, самое значительное отличие. При заключении договора найма на срок менее года вы не обязаны предлагать нанимателю заключить договор на тех же условия на новый срок. Это и позволит вам сдавать дом на небольшой срок разным нанимателям, избегая простоя помещения.
  5. Потребовать в суде предоставления срока на исправление нарушение, на основании которых наймодатель обратился в суд с инициативой расторгнуть договор.
  6. Потребовать в суде отсрочить исполнение решения о расторжении договора.

Пункты 5 и 6 из списка применяются при расторжении договора найма по инициативе наймодателя. Скажем сразу, что наниматель по своей инициативе может расторгнуть договор только через суд (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

По инициативе же нанимателя договор может быть расторгнут просто с письменным уведомление наймодателя за 3 месяца (п.1 ст. 687 ГК РФ).

В остальном же краткосрочный договор найма не отличается от обычного. Он также не подлежит государственной регистрации и не требует заверения у нотариуса. Подробнее про сам договор найма и про права и обязанности сторон по нему вы можете прочитать в соответствующих статьях на нашем портале.

договора найма/аренды дома на все случаи жизни с комментариями юристов портала и шаблонами для заполнения

Имущество и риски

Особенно хочется обратить внимание на имущество в сдаваемом доме и риск причинения ущерба. Как было сказано выше, зачастую дома сдаются для каких-либо мероприятий: дни рождения, свадьбы, корпоративы и так далее. Конечно же веселая шумная компания с большей вероятностью может что-то сломать (пусть даже и не нарочно), чем обычная семья, снимающая квартиру. К тому же обстановка в домах обычно намного дороже: телевизоры, бильярд, бассейн, сауна и так далее.

Поэтому даже если вы сдаете дом всего на несколько дней, обязательно нужно оформить акт приема-передачи дома и всего ценного имущества, которое там есть. Также советуем прописать в договоре штрафные санкции за порчу того или иного имущества и нарушение условий договора, своего рода «прайс-лист”, т.к. обычно нарушений бывает много, и на них тоже можно заработать.

Если сдавать дом на лето, то конечно, риски ниже. Обычно на лето дачи и коттеджи снимают семьи с детьми. От них беспокойства значительно меньше.

Также тем, кто собирается сдавать дом регулярно, а не только на время своего отсутствия, можно предложить застраховать имущество.

Согласование аренды

Если хотите сдавать дом, принадлежащий вам на праве собственности, то согласие соседей или дачного кооператива вам не требуется. Распоряжаться своей собственностью – это ваше право. Конечно, лучше предупредить нанимателей, что не стоит шуметь ночью на улице и вступать в конфликты с соседями, так как и наниматели могут понести ответственность за нарушение общественного порядка, и вы привлечете к своей арендной деятельности лишнее внимание.

Есть вопросы? – задайте их юристу портала

В заключение

На сегодняшний день аренда частных домов является, пожалуй, самым «чистым”, с точки зрения обязательного оформления договоров, видом аренды жилья. Большинство людей сдают дома для получения прибыли регулярно незнакомым людям, с которыми необходимо заключать договор. В то время как квартиры и комнаты зачастую сдаются родственникам и знакомым без договора, так как намного меньше риск, что они не оплатят аренду, и что с ними не удастся все уладить полюбовно в случае конфликтов.

Да и сами наниматели домов тоже заинтересованы в заключении договора, чтобы быть уверенными, что за свои деньги они получат именно то, что хотели, и что отдых не будет омрачен неприятностями вроде тех, что дом уже занят в оговоренный день и тому подобное.

Так что в случае с наймом дома заключать договор нужно не только, чтобы соблюсти требования законодательства, но и чтобы быть конкурентным на этом рынке.

Сдаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

  • Абсолютно бесплатно
  • Купить договора найма и аренды дома на все случаи жизни и доп. соглашения с комментариями наших юристов в магазине договоров (от 100р)
  • Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.
  • А еще мы Вас проконсультируем, поможем оформить налоговый вычет, определиться с формой налогообложения. Наши услуги для арендодателей и арендаторов

Вырваться в деревню хотя бы на денёк мечтают многие. Большинство горожан с удовольствием выезжают на природу, но не готовы тратить время и силы на собственную загородную недвижимость. Ведь построить дом — дело хлопотное, а купить — дорогое. Решением проблемы может стать аренда коттеджа, дома или дачи. Для городского жителя — это самый лёгкий путь пожить немного вдали от пробок. Но для того, чтобы снять дом своей мечты, тоже нужно приложить некоторые усилия и учесть важные детали.

Аренда загородной недвижимости очень популярна у россиян. Дома снимают для самых разных целей, соответственно, предложений на рынке в избытке. Чтобы процесс аренды отнял минимум времени и сил, лучше придерживаться чёткого алгоритма действий:

  1. Определяем, на какой срок нужно снять дом
  2. Определяем тип дома
  3. Решаем, нужен ли посредник
  4. Ищем дом
  5. Выбираем дом
  6. Оформляем документы

Действие 1

Определяем, на какой срок нужно снять дом

Загородную недвижимость сдают посуточно (как правило, на выходные), либо на долгий срок. Это два разных типа аренды со своими нюансами:

Краткосрочная аренда

Как правило, этот вариант выбирают для вечеринок и корпоративов на лоне природы. Иногда — для короткого семейного отдыха. Загородный дом (чаще всего — современный коттедж) сдаётся посуточно, максимальный срок аренды — не больше недели.

Обычно краткосрочная аренда — это вариант «всё включено», вам не придётся заботиться ни об организации быта, ни о последующей уборке. Дом полностью готов к приёму гостей: там есть все необходимые удобства, техника, посуда, постельное бельё (возможно, за отдельную плату). Чаще всего — камин и сауна. Цена за сутки в таком коттедже может быть достаточно высока — в расчете на большую компанию постояльцев. Она будет напрямую зависеть от количества спален и спальных мест, поэтому коттеджи редко бывают миниатюрными — маленькие домики сдавать посуточно не выгодно.

Долгосрочная аренда

Самый популярный вариант долгосрочной аренды — дом или дача, которые сдаются «на сезон». Как правило, это три/четыре месяца в году в период с мая по октябрь. Снять дом по такому принципу будет дешевле, чем аналогичный коттедж на выходные: цена будет рассчитываться «помесячно». Но договор аренды придётся заключить сразу на оговоренный срок и, вероятно, внести аванс.

Кроме того, загородные дома сдаются на весь год — для постоянного проживания. Принцип аренды здесь примерно такой же, как и у городской недвижимости, но вот цена за квадратный метр, обычно, ниже. Чем дальше от города, тем дешевле снять дом. Стоимость такой аренды не должна меняться в зависимости от месяца: как правило, договор с фиксированной суммой заключают сразу на весь срок.

Если вы решите арендовать дом на пике сезона, владелец может завысить цену — будьте внимательны.

Действие 2

Определяемся с типом дома

Тип дома, который вы решите арендовать, прямо зависит от назначения: на сутки, на лето, на круглый год.

Коттедж

Этот вид загородной недвижимости принято считать наиболее комфортабельным и — самым дорогим. Изначально коттедж подразумевает просторный первый этаж с кухней, гостиной и санузлом и мансарду со спальней. Непременный атрибут коттеджа — камин, часто — гараж и сауна. Как правило, коттеджи оснащены надёжными отопительными системами и подходят для жизни круглый год. В современных коттеджах может быть неограниченное количество спален и ещё больше — спальных мест. Дома могут быть каменными или деревянными, но, как правило, они предназначены для отдыха больших компаний — от пяти, до нескольких десятков человек. Поэтому, коттеджи редко арендуют на длительный срок.

Рис. Пример объявления о сдаче в посуточную аренду коттеджа на портале ГдеЭтотДом.РУ

Дача

Под дачей, обычно, подразумевается загородная недвижимость, которая сдаётся на сезон. Дача может быть деревянной и каменной, простенькой или элитной, но это — дом, предназначенный для летнего отдыха. Как правило, на дачах нет централизованной системы отопления, а печи или камины подходят для обогрева только прохладными летними или осенними вечерами.

В целом аренда дачи заметно дешевле коттеджа. Цена будет пропорционально уменьшаться по мере удаления от города. Дешевле всего снять дачный домик в глуши: за 100 км от мегаполиса. Этот вариант идеально подходит людям, у которых есть возможность выбраться на природу на относительно долгий срок.

Загородный дом

Традиционно загородным домом называют недвижимость, которая подходит для жизни круглый год. Там будет отопление, водопровод, чаще всего — канализация. Особняки класса Люкс могут напоминать замки, но среднестатистический дом окажется менее комфортным и изысканным, чем коттедж такого же размера. Зато и стоить будет дешевле.

Такую недвижимость, как правило, снимают люди, которые намерены проводить на природе большую часть свободного времени. Нередко они ежедневно возвращаются туда после работы, поэтому самые востребованный варианты располагаются не дальше 50 км от города.

Действие 3

Решаем, нужен ли посредник

Снять загородный дом, коттедж или дачу можно как самостоятельно, так и с помощью посредников.

Самостоятельно — как снять дом недорого

Если вы озабочены тем, как снять загородную недвижимость без посредников — запаситесь терпением. В случае с долгосрочной арендой дома или дачи вы сэкономите деньги, но потеряете время. Процесс может затянуться на месяцы — ведь ездить и смотреть все объекты вам придётся самим. Кроме того, есть риск снять недвижимость в плохом районе: вряд ли вам известны все тонкости экологической и дорожной обстановки в пригородах.

Отказываясь от услуг агента, лучше перестраховаться: потратить пару вечеров на поиск необходимой информации.

Самостоятельно найти коттедж на короткий срок гораздо проще. В большинстве каталогов недвижимости подробно указаны все интересующие арендатора детали. Тем более, снимая дом на пару дней, вы почти ничем не рискуете. Но имейте в виду: выйти на связь непосредственно с владельцем не так-то просто — в основном коттеджи сдаются через агентство. В случае посуточной аренды комиссионные, обычно, уже заложены в цену.

С риэлтором — как снять дом быстро

Риэлтор поможет подобрать дом и оформить все необходимые документы — это предоставит вам дополнительные гарантии безопасности. Кроме того, он может дать несколько ценных советов по выбору дома. Лучше найти агента, который специализируется именно на загородной аренде, в идеале — в том, районе, который вам приглянулся. Но помните, что услуги риэлтора могут сбыть достаточно дороги — до 100% месячной арендной платы.

Действие 4

Ищем дом

В первую очередь важно определить бюджет. Лучше всего заранее решить, какую сумму вы готовы потратить на аренду дома и начать поиск, отталкиваясь от ключевых параметров. Стоимость аренды загородной недвижимости зависит от десятков факторов. Наиболее значимые из них — расположение дома, его размер и комфортабельность. При аренде коттеджа принципиальным моментом будет количество спальных мест, наличие камина, бассейна, сауны. Цена дома или дачи в большей степени зависит от расстояния до города и местной инфраструктуры — ведь арендаторам придётся прожить там более длительное время. Примерные расценки можно посмотреть в любом каталоге объявлений.

Вне зависимости от того, подбираете вы дом сами или с помощью агента, основной этап поиска — виртуальный. Объявления об аренде недвижимости в изобилии представлены в интернете и печатных СМИ. Коттедж или дом на несколько дней проще всего снять через специализированные сайты: так вы быстро найдёте подходящий вариант, ориентируясь по цене и ключевым параметрам.

На большинстве ресурсов показано, в какие дни коттедж свободен, и как варьируется цена в зависимости от выходных и праздников.

Коттедж на Новый год лучше заказывать осенью. К декабрю вариантов почти не останется, а цены будут астрономическими.

Дом или дачу на длительный срок тоже удобно искать на ресурсах по недвижимости — так вы сможете указать в поиске максимум важных критериев.

Рис. Пример расширенной формы поиска дома в аренду по нескольким критериям на портале ГдеЭтотДом.РУ

Если вы точно определились с районом пригорода, можно просмотреть объявления в местных газетах, поспрашивать знакомых. Главное, не откладывать дело в долгий ящик — летний домик лучше начать искать зимой, когда цены ниже, а выбор больше. За понравившийся дом стоит сразу внести аванс — тогда будет гарантия, что он вас дождётся.

Когда список отобранных вариантов составлен, пора приступать к просмотру.

Действие 5

Выбираем дом

Не важно, планируете вы прожить в выбранном доме годы или только пару летних месяцев: лучше, чтобы это время прошло максимально комфортно. Поэтому к просмотру приглянувшихся вариантов необходимо подойти с умом.

Состояние дома

Проверьте надёжность окон, дверей, ставней. Нет ли плесени в подвале? Не течёт ли крыша? В загородных домах, особенно на старых дачах, возможны разные «сюрпризы» вроде прогнивших половиц или регулярного нашествия мышей. Не стоит селиться в доме с явно отсыревшими стенами, даже если вид из окна прекрасен, а цена более чем гуманна. Грибок или плесень под обоями могут навредить здоровью буквально за пару месяцев.

Состояние коммуникаций

В загородном доме или даче возможны любые варианты: от полноценного водопровода с горячей водой и биотуалета до летнего душа и клозета на улице. Главное, чтобы заявленные удобства исправно работали. Обязательно проверьте состояние проводки, включив сразу несколько электроприборов в сеть. И заранее уточните у хозяев, что делать, если выбьет пробки. Особенно тщательно проверьте коммуникации, если планируете жить в доме круглый год или зимой.

Отопление

Скорее всего, в вашем доме, если там нет центрального отопления, будет печь или камин. В противном случае есть риск замёрзнуть — лето в средней полосе бывает холодным и дождливым. Для зимних домов отопительная система — один из ключевых параметров, если она будет неисправна, жить в доме станет невозможно.

Печи стоит протопить в присутствие хозяина — убедиться, что конструкция исправна и дым не пойдёт в комнату из-за забитого дымохода.

Приусадебный участок

Заранее оцените, что вам важнее — тенистые яблони, цветочные клумбы или грядки с помидорами. Лучше, чтобы вся садово-огородная инфраструктура уже была создана на участке: вряд ли хозяева позволят вам перепахивать территорию по своему усмотрению.

Окружающая территория

Продумайте, чем вы будете заниматься за городом в свободное время. Где ближайший водоём? Куда можно пойти гулять? Безопасно ли кататься на велосипеде?

Если дом стоит на опушке леса, на участок могут забрести представители местной фауны. А в болотистой низине летом наверняка будут комары. Трасса или железнодорожный переезд неподалеку от дома, вероятно, обеспечат дополнительный шум. Зато это отличный повод поторговаться с хозяином о цене.

Не поленитесь поискать информацию об экологической обстановке в выбранном районе.

Транспортная доступность

Оцените, как часто вам придётся ездить в город. Если вы планируете работать в центре, а жить за городом, транспортная доступность — главный аргумент за или против дома. Не случайно аренда домов в радиусе 50 км от города значительно дороже. Но важно не только фактическое расстояние до населенного пункта, но и качество дорог, картина пробок.

Для домов, расположенных в глуши, принципиальна возможность быстро добраться до ближайшего населенного пункта хотя бы по железной дороге.

Действие 6

Оформляем документы

Когда оптимальный вариант найден, можно оформлять документы. Лучше подписать договор, даже если вы снимаете дом у знакомых или дальних родственников.

В случае краткосрочной аренды всё просто — вы заключаете договор с владельцем дома или агентством, получаете ключи и больше не думаете ни о чём. Основные документы, которые вам понадобятся — это паспорта, с одной и с другой стороны.

Хотя перед началом отдыха всё же стоит уточнить, на каких правах вам сдают дом. Если вы отдаёте деньги авансом, обязательно возьмите расписку. Особенно, если имеете дело с частным лицом. Также стоит заранее узнать, что именно входит в стоимость аренды: можете ли вы бесплатно пользоваться сауной, бассейном, дровами, в каком виде вы должны оставить коттедж (нередко за уборку хозяева берут с гостей дополнительные деньги). Все эти детали лучше внести в договор, или, хотя бы, зафиксировать устно.

Долгосрочная аренда — дело более серьёзное и хлопотное. Если на предыдущих этапах вы справлялись самостоятельно, для оформления документов лучше привлечь риэлтора или юриста. Важно заключить договор с арендодателем, в котором будут подробно указаны права и обязанности сторон и все важные детали. Документ может быть составлен в простой письменной форме — нотариально заверять не обязательно. Главное, чтобы владелец загородного дома показал вам паспорт и правоустанавливающие документы на недвижимость. Желательно также увидеть квитанции об оплате электроэнергии и других коммунальных услуг, которые доступны в коттедже. Если вам известно, что дом прежде сдавался, попросите у хозяина договор с предыдущими жильцами и убедитесь, что его срок истёк.

Перед заключением сделки лучше отдать хозяину залог под расписку: если он передумает сдавать дом или решит поднять цену, вы получите деньги назад в двойном размере.

Детали, которые желательно прописать в договоре:

  • — Стоимость аренды
  • — Порядок оплаты коммунальных услуг
  • — Точная дата заезда и срок пребывания в арендованном доме
  • — Сумма внесенного залога
  • — Фамилии всех, кто будет там жить
  • — Возможность посещения дома хозяевами
  • — Возможность приглашать гостей
  • — Возможность привезти домашних питомцев
  • — Возможность собирать урожай (очень актуально для дачи)
  • — Ответственность за пожар и прочий ущерб (в идеале дом должен быть застрахован, если этого нет — вы можете отдельно застраховать свою ответственность на нужный срок)

К договору обязательно должен прилагаться акт приёма-передачи с описью ценного имущества. Лучше — с фотографиями.

Источник фотографии

Фото: GI, A002

Принято считать, что нынешний рынок загородной аренды вошел в цивилизованные рамки. По крайней мере дома в коттеджных поселках сдаются в аренду либо через собственные управляющие компании, либо через риелторские агентства, которые предоставляют гарантии, что наниматель будет со всех сторон юридически защищен и в итоге останется довольным. Те же самые гарантии выдаются и владельцу дома. Но на самом деле риски, как для нанимателя, так и для арендодателя, существуют. И немалые…

Выбор агентства

Знающие люди рекомендуют выбирать агентство, которое занимается подбором загородной аренды, только по рекомендациям. Если нет возможности ее получить от близких или друзей, можно ознакомиться с публикациями в прессе или на интернет-сайтах. При этом стоит обратить особое внимание на период существования агентства и срок его работы на рынке загородной аренды, место расположения офиса, его внутреннее и внешнее убранство, наличие фирменного сайта и на предложения, которые на нем имеются.

Хотя надо помнить, что главный минус всех риелторских компаний – необходимость платить им за услуги. Стандартный размер тарифа для нанимателя – сумма, эквивалентная месячной арендной плате. При этом арендатор платит только один-единственный раз. Зато агентство, за счет своей собственной базы, поможет уменьшить срок поиска загородного объекта, правильно составить договор, а в случае непредвиденных обстоятельств готово встать на сторону клиента. Впрочем, и с хозяевами доходных объектов у них есть точки взаимных интересов.

За что платит арендодатель, обратившийся в агентство? По словам риелторов, за экономию времени на поиск клиентов и за гарантию того, что размер арендной платы будет соответствовать рынку, благодаря чему дом «уйдет» в приемлемые сроки и без ущерба для арендодателя.

Подпись под договором

Договор аренды является правоустанавливающим документом, а значит, имеет юридическую силу. Так что важно не только выбрать желанный коттедж, сторговаться по цене, но и составить правильный договор. Он пригодится в случае, если по причине взаимных претензий сторон друг к другу дело все же дойдет до судебного разбирательства. Например, это может быть иск собственника к арендатору о возмещении ущерба или, наоборот, нанимателя к арендодателю за несоблюдение условий договора.

Обладая необходимыми знаниями и опытом, можно составить и заключить договор найма самостоятельно. Но если, как говорится, нет ни того, ни другого, без помощи риелтора или грамотного юриста, специализирующегося как раз в вопросах аренды, никак не обойтись.

В правильный текст договора всегда вписываются паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых наниматель получил в собственность дом. Далее вносятся пункты, оговаривающие срок аренды, график платежей, штрафные санкции за несоблюдение сроков аренды, ответственность за порчу имущества и пр. В любом случае лучше всего делать договор аренды как можно более подробным и учитывать в нем все, вплоть до количества проживающих в доме и размера депозита за движимое имущество (это необходимо, если дом сдается с дорогим ремонтом и мебелью). Дальновидные люди даже оговаривают возможные конфликтные ситуации и пути их решения.

Некоторые эксперты советует помимо самого договора составить еще и акт передачи дома, в котором фиксируются состояние строения, уровень ремонта, качество и износ мебели. Словом, чем подробнее прописаны условия в договоре, тем спокойнее арендодателю и вольготнее арендатору.

Страхи и риски домовладельца

Любой собственник виллы, коттеджа и даже садового домика может превратить его в стабильный источник дохода. Казалось бы, все просто: желающих переселиться на лето в загородный дом с каждым годом становится все больше и больше. И достаточно разместить в одной из рекламных газет информацию, чтобы уже на следующий день появились клиенты. При этом не нужно искать ни риелторов, ни маклеров, не придется оплачивать им посреднические услуги, а весь доход от аренды можно оставлять только себе. Перспектива заманчивая за исключением нескольких но. И самое главное из них заключается в том, что чуть ли не каждый пятый арендодатель пускает в свой дом недобросовестного съемщика, который может либо испортить имущество, либо исчезает, до конца не расплатившись, либо расторгает договор аренды раньше срока. Пенять приходится только на себя, ведь проверить самостоятельно личные данные и благонадежность арендаторов частному лицу не всегда по силам.

Еще один довольно муторный минус в том, что по всем инстанциям придется ходить самому. Если вести арендный бизнес по правилам, придется собрать целую папку разрешительных бумаг. К ним относятся правоустанавливающие документы на домовладение и земельный участок (свидетельство о собственности или договор купли-продажи, дарения и др.), справки из БТИ, налоговой инспекции, кадастровый план участка, выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и прочее, и прочее. И на этом мытарства не заканчиваются. Придется побегать по страховым компаниям, для того чтобы застраховать сдаваемое в аренду имущество от возможных рисков.

Опытные арендодатели давно поняли: лучше уж потерять небольшую сумму, но все же заключить эксклюзивный договор с риелторской компанией, чтобы только один брокер мог представлять их интересы. Тогда риелтор, зная свои полномочия и материальную выгоду, будет заниматься таким предложением «в полную силу».

Тем не менее арендодателю не стоит и расслабляться в момент подписания договора аренды. Ведь после того, как будут поставлены подписи, жилье сдано, а деньги получены и истрачены, наниматель начнет жить так, как записано в бумагах. Конечно, заранее предугадать все возможные нюансы поведения незнакомого человека просто невозможно, поэтому стоит уделить особое внимание пунктам, в которых говорится о размерах денежных компенсаций.

Как снять дачу или загородный дом по закону
Загородный дом как способ хорошо заработать
Аренда: загородный дом или городская квартира?
Как сэкономить на защите дачи?
Как выбрать загородный дом: оценка комфорта
Что касается именно порчи имущества, то в данной ситуации все зависит от размера ущерба. Риелторы говорят, что стандартным вариантом в такой ситуации является удержание собственником залога. Но если арендатор наломал, испортил, разбил на сумму, превышающую размер внесенного залога, можно смело направляться в суд или страховую компанию, если с последней был заключен соответствующий договор. В суде же для определения суммы выплаты пострадавшего попросят предоставить все документальные доказательства по размеру ущерба. А потому пункты, в которых говорится о размерах и условиях выплат, нужно прописывать детально. При этом юристы настаивают не забывать и о форс-мажорных обстоятельствах.

Впрочем, когда начнется «суд да дело», претензии друг к другу будут предъявлять только собственник и наниматель, поскольку договор аренды заключался между ними. Риелторская компания останется в стороне, ведь соглашение с ней, как правило, заключается только на время поиска арендаторов. И это всего лишь бумага на оказание информационных услуг. Поэтому, как только услуга (подбор нанимателя) оказана, ответственность риелтора перед собственником прекращается, и за действия нанимателя он не несет никакой ответственности.

Зачем сдавать квартиру легально

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась Чиновник рассказал о борьбе с нелегальной арендой жилья в Красноярске всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% НК РФ, статья 119 от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НК РФ, статья 122 НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи Кто меня сдал? . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение. Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка. Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности. Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ГК РФ, статья 681. Ремонт сданного внаём жилого помещения ). Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Выяснить нюансы 🏠

  • Как правильно составить договор аренды жилья

Оформить жильцам временную регистрацию

Если арендаторы намерены жить в вашей квартире больше 90 дней, у вас есть два пути:

  1. Оформить им временную регистрацию.
  2. Сообщить в Управление по вопросам миграции МВД, что у вас проживают граждане без регистрации по месту пребывания.

Если этого не сделать, вам грозит штраф КоАП РФ, статья 19.15.2 в 2–3 тысячи рублей или в 3–5, если речь идёт о Москве. Исключение — если у квартирантов есть постоянная регистрация в этом же регионе. Тогда делать ничего не нужно.

Временная регистрация очень облегчает жизнь арендаторам. Проще получить медицинскую помощь, найти работу и так далее. А собственнику практически ничего не стоит её сделать: достаточно сходить с квартиросъёмщиком в МВД и подтвердить ваше согласие или оформить соответствующую бумагу у нотариуса.

Прекратить временную регистрацию можно в любой момент: достаточно известить МВД о досрочном убытии арендатора.

Есть нюансы относительно квартиросъёмщиков с детьми. Арендатор с временной регистрацией может оформить её и для своих детей — уже без вашего согласия. Но это позволяет им только проживать в квартире, пока не закончится срок временной регистрации. Так что есть смысл в том, чтобы этот период совпадал с указанным в договоре аренды.

Число зарегистрированных жильцов может повлиять на размер квартплаты: вырастут счета за электричество, газ и воду, но только если нет счётчиков. Если они есть, ничего не изменится.

Для собственника временная регистрация практически не имеет значения — до тех пор, пока не начнутся проблемы. Если придётся разбираться с арендатором в суде, это будет подтверждением, что человек действительно проживал в квартире.

Что нужно делать, когда человек проживает в квартире

Платить налоги

Ежегодно до 30 апреля необходимо подавать в налоговую службу декларацию по форме 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и деньги от сдачи квартиры. Необходимо приложить договор аренды и документы, подтверждающие получение средств, — расписки или выписку из банка.

НДФЛ в размере 13% от дохода необходимо оплатить до 15 июля года, следующего за отчётным периодом.

Учтите, что, если плата за коммуналку включена в стоимость аренды, с этой суммы тоже придётся платить НДФЛ. Так что есть смысл в договоре разделить эти два платежа и принимать их двумя переводами.

Что запомнить

  1. Легализовать сдачу жилья в аренду несложно.
  2. У государства много способов заставить вас заплатить налоги, так что велик риск «попасться» на нелегальной сдаче жилья.
  3. Платить налоги — нормально.
  4. Правильно оформленные документы защищают и вас, и квартиросъёмщика.
  5. Оформляя временную регистрацию жильцам, вы практически ничем не рискуете.
  6. Если ответственно подойти к выбору арендатора, проблем не будет.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *